Bestuur/Beleid

De TU/e moet van haar ezels en bommen af

Vastgoedmanagement/Brigit Span
Foto/Bart van Overbeeke

Bommen en ezels moet je als universiteit niet hebben in je vastgoedportefeuille. Sterren en leeuwen zijn daarentegen van hoge waarde en moeten worden behouden. Ir. Jessie van Rooij studeerde begin oktober aan de faculteit Bouwkunde af op universitair vastgoed met een keuzemodel voor een betere financiële positie op het gebied van huisvesting. Van Rooij werkt sinds september parttime bij de afdeling Vastgoed van de TU/e waar ze haar ideeën goed kwijt kan.

Jessie van Rooij volgde twee studies tegelijkertijd: in oktober rondde ze haar studie Bouwkunde aan de TU/e af in de richting Vastgoedbeheer. Ze keek hierbij niet alleen naar wat er op de TU/e aan vastgoed is, maar maakte tevens een koppeling met de financiën die hierbij komen kijken.

Dit vanuit haar studie Internationale Economie, die ze volgend jaar hoopt af te ronden aan de Universiteit van Tilburg. Daarnaast werkt ze 24 uur per week bij de afdeling Vastgoed van de TU/e als financieel/economisch medewerker, een nieuwe functie bij de afdeling. “In het bedrijfsleven zie je de combinatie tussen vastgoed en finan-ciën al langer, maar er zijn nog niet veel mensen in Nederland die zich hiermee bezighouden”, aldus Van Rooij.
Van Rooij heeft haar afstudeerscriptie al verschillende malen gepresenteerd. Ook bij het landelijk overleg van vastgoedhoofden van universiteiten waren ze erg geïnteresseerd in haar scriptie. “Het is natuurlijk een problematiek die op dit moment bij alle universiteiten speelt. Zij hebben allemaal in 1995 de gebouwen om niet gekregen van het Rijk en komen nu voor problemen te staan bij de financiering van renovatie, nieuwbouw,
et cetera”, zo zegt Van Rooij. In haar scriptie heeft ze verschillende interviews gehouden met vastgoedmensen van alle universiteiten, maar ze heeft zich vooral gericht op de TU/e. “Mijn vraagstelling was hoe groot het structurele huisvestingstekort van deze universiteit is. Ik heb daarna gekeken hoe je dat kunt oplossen met verschillende financiële modellen.” Van Rooij kwam onder meer uit op de mogelijkheid om een hypotheek te nemen op bestaande panden. Of om ze te verkopen aan een fonds en ze terug te leasen. “Het voordeel hiervan is dat je snel geld beschikbaar hebt en dat je na verloop van tijd het gebouw weer terug kunt kopen”, aldus de kersverse ingenieur.

Ster
Om het vastgoed op de TU/e-campus in te delen, maakte Van Rooij gebruikt van symbolen. Elk symbool geeft een strategische, courante en functionele waarde van het pand aan. Zo staat een ster voor een hoge strategische, courante én functionele waarde. Een leeuw heeft veel functionele en strategische waarde, maar weinig courante waarde. Een ezel heeft een lage strategische en functionele waarde en een hoge courante waarde. “Die moet je dus zo snel mogelijk zien te verkopen”, is de mening van Van Rooij. “Voor een universiteit is een functioneel gebouw het allerbelangrijkst. Strategische gebouwen zijn belangrijk voor je uitstraling naar buiten toe, maar als deze niet functioneel zijn, moet je ze zo herontwikkelen dat ze het wel worden.” Als panden geen functionele bijdrage leveren aan het primaire proces moeten ze worden gesloopt, verkocht of herontwikkeld. De universiteit moet strategische panden in eigendom houden voor het uitvoeren van het beleid. Courante panden moeten zoveel mogelijk worden verkocht en zo nodig worden teruggehuurd of geleasd.
Sinds 1995 kent de TU/e een negatief huisvestingssaldo. De rijkssubsidie voor huisvesting en de inkomsten van huur dekken de kosten niet. Door het tekort in de begroting is het Masterplan stilgelegd. Momenteel wordt bekeken wat er nog moet gebeuren en wat eerst moet. Van Rooij ziet verschillende mogelijkheden voor de universiteit om financiële middelen binnen te krijgen: door leningen aan te gaan, of besparingen binnen de onderneming of huisvesting te realiseren. Dit kan door ruimtes te verhuren, verkopen of grond uit te geven in erfpacht en door panden te ruilen en terug te leasen en gebouwen die bijvoorbeeld niet functioneel zijn te veranderen in wél functionele gebouwen. Dit noemt Van Rooij portefeuille-acties. Door het verkopen en slopen van gebouwen (zie kader om welke categorieën het gaat) verwacht Van Rooij een betere balans van de vastgoedvoorraad. Voor financiering van de overige gebouwen geeft Van Rooij drie mogelijkheden: hypothecaire leningen, verkoop & financiële lease back en verkoop & operationele lease.
Verkoop & financiële lease back is een vorm van leasing waarbij het juridisch
eigendom van het vastgoedobject in handen komt van beleggers. Vervolgens krijgt de universiteit het object in lease en verwerft ze een gebruiksrecht. Na betaling van de laatste termijn koopt de universiteit het object weer terug.
Bij verkoop & operationele lease blijft het eigendom bij de belegger. De universiteit verkoopt een pand en huurt het daarna, maar wordt in deze constructie niet meer eigenaar.
Bij hypothecaire leningen wordt de totale voorraad aan panden gefinancierd met een hypothecaire lening. Universiteiten zitten in een bijzondere positie voor het verkrijgen van leningen. Ze hoeven geen onderpand te geven omdat ze een hoge ‘credit-ranking’ hebben als instelling en geacht worden niet failliet te gaan. Daarom kunnen universiteiten goedkoop lenen. Dit zou de TU/e tachtig miljoen euro aan liquide middelen opleveren die ingezet kunnen worden om tekorten af te lossen en huisvestingsplannen te bekos-tigen. Van Rooij ziet dit als de meest ideale oplossing voor het huisvestingstekort van de TU/e.
Overigens ziet Van Rooij de situatie van de TU/e niet zo somber in als anderen doen. “De TU/e zit op een perfecte locatie en heeft mogelijkheden genoeg om problemen op te lossen. Als je efficiënt met je vastgoedbestand omgaat, is er niets mis mee.”/.


Sterren en bommen

Van Rooij heeft in haar afstudeerscriptie alle gebouwen op de TU/e-campus geïnventariseerd en voorzien van een symbool :

-Ster: hoge strategische, courante en functionele waarde: Vertigo en Kennispoort: het laatste gebouw krijgt een ster, ondanks dat het als niet-strategisch wordt betiteld. Dit vanwege het feit dat de TU/e zelf niet in het pand zit, maar haar deel verhuurt aan derden. Toch heeft het een strategische waarde naar buiten toe in verband met de uitstraling van het pand.

-Leeuw: hoge strategische en functionele waarde, lage courante waarde: het Auditorium en het Studenten Sport Centrum.

-Schildpad: hoge strategische en courante waarde, lage functionele waarde. Deze gebouwen moeten worden herontwikkeld: het Hoofdgebouw en E-hoog.

-Roos: hoge strategische waarde, lage courante en functionele waarde. Deze gebouwen moeten worden herontwikkeld: geen.

-Lamp: hoge functionele en courante waarde, lage strategische waarde. Deze gebouwen moeten worden verkocht: het Dommelgebouw, het ST-gebouw, het Satellietgebouw, het IPO-gebouw, het Multi Media Paviljoen, Traverse, het TeMa-gebouw, het Alphacentrum, W-hoog, het Laplacegebouw, de Nissenhut en het Faciliteitengebouw.

-Sleutel: hoge functionele waarde, lage strategische en courante waarde: Matrix, Dienstwoning, Arubahal, BBC, Cyclotron, Paviljoen, Paviljoen B, Cascade, W-hal, W-laag, Technologiegebouw en het Lab voor Akoestiek.

-Ezel: hoge courante waarde, lage strategische en functionele waarde. Deze gebouwen moeten worden afgestoten, omdat zij geen bijdrage leveren aan de universiteit: N-laag, Omegapaviljoen en De Hal.

-Bom: lage strategische, courante en functionele waarde. Deze gebouwen moeten worden gesloopt en de grond moet worden verkocht: E-laag, Athene, Ceres, EE-gebouw, het Gaslab en T-laag.