Achtergrond

Studenten kunnen gezamenlijk een woning kopen

Koopkamer.net bestaat sinds april van dit jaar. Marcel Klos is het initiatief gestart toen hij merkte dat zijn eigen kinderen veel moeilijkheden hadden bij het vinden van een kamer in de stad waar zij studeren. Op de site die hij ontwikkelde, kunnen studenten een oproep plaatsen; wanneer er genoeg studenten zijn om een woning te kopen, start het vervolgtraject. “Als een groep studenten gezamenlijk een woning wil kopen, kost dat veel papierwerk. We hebben het proces gestandaardiseerd en een juridische constructie opgezet met de Rabobank”, zegt Klos, ict’er van beroep. Voor de bemiddeling vraagt Klos 0,75 procent van het aankoopbedrag.
“Elke gemeente heeft andere regels met betrekking tot het verkrijgen van een woonvergunning. Voor onze constructie moet de gemeente deze regels aanpassen. Meestal verloopt dit overigens heel soepel”, zegt Klos. “Als er een eerste groep komt in Eindhoven, dan moeten we ook in deze gemeente alles opnieuw uitzoeken.”
De gemeente Eindhoven staat niet negatief tegenover groepen studenten die zelf een woning willen kopen, zegt drs. Anke Boonen, beleidsadviseur van de gemeentelijke Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer. “De gemeente kan dergelijke aankopen ook niet tegenhouden. Aangezien de studenten eigenaar zijn van de woning, kan de gemeente niet optreden in het kader van de 10%-regeling, omdat het niet gaat om verhuur van kamers”, zegt Boonen. De 10%-regeling bepaalt dat maximaal tien procent van de woningen in een straat in gebruik mag zijn voor kamerbewoning. Boonen voegt daaraan toe dat de gemeente van zins is die regeling af te schaffen. De bedoeling is om op 1 januari 2005 het nieuwe Handhavings- en Vergunningenbeleid in werking te laten treden en zes maanden daarna de 10%-regeling te laten vervallen.
“Ik heb erover gedacht om met anderen een huis te kopen, in plaats van een kamer huren”, zegt Jan Vogelaar, student Informatica aan de TU/e. “Ik heb alleen geen mensen kunnen vinden, dus nu huur ik.” Eén van de belangrijke voordelen van kopen, zo denkt Vogelaar, is dat de ruimte je eigendom wordt. “Het biedt meer zekerheid en je bent niet afhankelijk van de grillen van een huisbaas”, zegt hij. Bovendien vindt hij het een voordeel dat je iets van waarde hebt, dat later weer verkocht kan worden.
Meestal staan ouders of bekenden bij de Koopkamer-constructie garant voor aflossing van de rente. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de generatiehypotheek van de Rabobank. “Mijn inziens zit je financieel te veel vast aan je ouders als zij garant voor je gaan staan”, zegt Informaticastudent Jos Peeters. “Het hele idee van studiefinanciering is juist om studenten zoveel mogelijk financieel ónafhankelijk van hun ouders te maken.” Dat is één van de redenen waarom hij geen kamer zou kopen: “Ik woon bovendien nog thuis; ik heb teveel activiteiten in mijn dorp waarbij ik betrokken ben”.

Woonvereniging
De studenten die via Koopkamer gezamenlijk een pand kopen, richten hiervoor een woonvereniging op, vertelt Floris Veenendaal, productmanager financiering particulieren van de Rabobank. Ze maken afspraken over welk gedeelte van het pand ze gaan delen, zoals de keuken en badkamer, en welk gedeelte voor eigen gebruik is. Deze verdeling en de waardes die aan elk gedeelte zijn toegekend door een makelaar, worden door een notaris beschreven. “De waardes zijn afzonderlijk te financieren”, zegt Veenendaal.
De ING en Postbank zijn overigens nog niet bezig met dergelijke constructies om studenten huizen te kunnen laten kopen. “Het komt vaak voor dat ouders een huis kopen voor hun kinderen met de overwaarde van hun eigen huis”, zegt Hanneke Coers, adviseur retail van de ING-bank. “Ik denk niet dat ING op korte termijn op deze manier leningen gaat verstrekken. Het risico is te hoog, omdat de studenten verantwoordelijk zijn en deze verantwoordelijkheid volgens ons niet kunnen dragen.” Bij de Postbank beschikken ze niet over de middelen om dergelijk krediet te verlenen, laat een woordvoerder weten.
De leden van de woonvereniging zijn onderling verantwoordelijk voor de financiering. Op het moment dat één van de studenten zijn rente niet betaalt, wordt dit bedrag verhaald op de ouders. Betalen die ook niet, dan wordt het bedrag gehaald uit de borg van de woonvereniging. “Dan worden de andere debiteuren dus gehinderd en moeten ze een andere student gaan zoeken om in het pand te komen”, zegt Klos. De wanbetaler is verplicht het pand te verlaten als de woonvereniging dit vraagt.
De studenten zijn na aankoop de rechtmatige eigenaren van de woning. Op het moment dat een student wil verhuizen, kan hij zijn aandeel in de woning verkopen aan een andere student. De bedoeling is dat afgestudeerden over een paar jaar uit de aangekochte woningen vertrekken. Dan kunnen studenten via Koopkamer ook losse kamers kopen, verwacht Klos. Als alle studenten besluiten de woning te verlaten, komt de gehele woning in de verkoop.

Studiefinanciering
Voor het ontvangen van de studiefinanciering maakt het niet uit of een student huurt of koopt. “Of je nu kraakt, een woonboot huurt of een huis koopt, maakt voor ons niet uit”, zegt Daniel Blok voorlichter bij de IB-Groep. “De student moet alleen kunnen aantonen dat hij uitwonend is, om zodoende recht te hebben op een hogere beurs.”
Een voorbeeld op de website van Koopkamer gaat uit van de aankoop van een woning van honderdzestigduizend euro. De maandlasten voor een student komen dan op 255 euro; hierbij zijn alle kosten inbegrepen. In vergelijking met het huren van een kamer hebben huiseigenaren namelijk te maken met veel meer kosten, zoals onderhoud, reinigingsrecht, verzekeringen en onroerendgoedbelasting. Bovendien kosten het opzetten van een woonvereniging, de notaris en de makelaar ook geld, waarvan een gedeelte aftrekbaar is van de belasting.
“Het is belangrijk dat studenten die via deze constructie een huis kopen elkaar kennen. Een risico is namelijk dat ze onderling ruzie krijgen, waardoor de continuïteit niet meer gewaarborgd wordt”, zegt Rabobank-woordvoerder Veenendaal. “Het is net zoals een huwelijk: dat begint ook in harmonie, maar ook dat komt lang niet altijd op die manier tot een einde.”/.

Even rekenen

Het is nogal een stap om een -gedeelte van een- huis te kopen. Wat zijn de kosten die daarbij komen kijken en hoeveel geld ben je per maand kwijt? Belangrijke vragen, daarom een rekenvoorbeeld ter illustratie:

Woning met vier kamers van 160.000 euro.
Kosten koper circa twaalf procent van de vraagprijs van het huis (kosten koper bestaat uit de overdrachtsbelasting en makelaarskosten).
Prijs per kamer 45.000 euro (inclusief kosten koper); dit bedrag betaal je door een hypothecaire lening af te sluiten bij Rabobank.
Hypotheekrente 180 euro per maand op basis van 4,8 procent rente (vijf jaar vast, aflossingsvrij).
Bijkomende kosten (energie, verzekeringen, ozb, reinigingsrecht, etc.) circa 75 euro per maand.
Totale woonlasten 255 euro all-in per maand.
(Toekomstig) fiscaal voordeel circa vijftig euro per maand.