Huur moet meer in overeenkomst komen met kwaliteit kamer

door Gerard Verhoogt
‘Het is eerder verteld dan uitgevoerd’, zegt Toon van Merode, directeur van de Stichting Studenten Huisvesting Eindhoven (SSHE). Hij heeft net uitgelegd op welke punten de regelgeving weer is gewijzigd in verband met de komende huurverhoging en wat voor een rompslomp dat met zich meebrengt. Alle huren zijn geïndividualiseerd, met als gevolg dat sommigen geen huurverhoging krijgen en anderen wel, en dat die kan oplopen tot 6,5 procent.
Tot het vorig huurjaar was er een vaste, verplichte huurverhoging die studentenhuisvesting van het ministerie door moest voeren. Vanaf ‘95-’96 stelt de minister alleen een minimale en een maximale huurverhoging per eenheid vast. Daarnaast heeft de SSHE zijn meerjarenraming, waaruit blijkt wat nodig is om de continuïteit te waarborgen. Hieruit vloeit een noodzakelijk percentage huurverhoging voort. De nieuwe huurverhoging is het resultaat van deze drie randvoorwaarden.
De huurprijs die de SSHE tot nu toe berekende stond echter niet in verhouding tot de kwaliteit van een kamer. De toenmalige subsidies ten tijde van de bouw of verbouwing bepaalden in sterke mate de hoogte van de huur. Met de nieuwe huursom-benadering kan de SSHE echter wel differentiëren per eenheid en de prijs en kwaliteit koppelen aan de hand van de richtlijnen van het officiële puntensysteem. Elke eenheid kreeg een bepaalde puntenscore en alle puntenscores samen vormen het hele woningbezit van de SSHE. Vervolgens werd daaruit een prijs per kwaliteitspunt berekend. Per eenheid wordt het aantal punten vermenigvuldigd met deze puntsprijs. Dat levert de zogenoemde ‘streefhuur’ op, ofwel de huurprijs die het zouden moeten zijn. Daartegenover staat de feitelijke prijs. Die is de ene keer te hoog, de andere keer te laag. Aldus wil de SSHE een zo objectief mogelijke huurprijs bepalen op basis van kosten en kwaliteit.

Goedkope eenheid
Voor het huurjaar ‘96-’97 krijgen alle eenheden die veertig gulden boven de streefhuur zitten een huurverhoging van 4,5 procent op de bestaande huur. Wie tussen de veertig en vijftig gulden zit krijgt een huurverhoging van 3,5 procent en iedereen die boven vijftig gulden zit krijgt geen huurverhoging. Wie in een hele goedkope eenheid woont en 6,5 procent onder de streefhuur zit krijgt evenzoveel procent huurverhoging. Iedereen die tussen de 0 en meer dan 6,5 procent onder de streefhuur, zit krijgt een huurverhoging van 4,5 procent. Met deze methode worden de extremen van zowel de boven- als de onderkant van het huidige huurniveau afgevlakt. Het gemiddelde huurstijgingspercentage over het totale bezit van de SSHE is 4,5 procent. Dit gebeurt omdat de SSHE voor de continuïteit en hun meerjarenraming over totaal 15 jaar een gemiddelde huurstijging van 4,1 procent moet realiseren. Volgens de prognose moet die als volgt verlopen: in 1996 een huurverhoging van 4,5 procent en in de volgende jaren wordt, als de uitgangspunten ongewijzigd blijven, het stijgingspercentage voorzichtig verlaagd. Dat zal elk jaar opnieuw worden bekeken.

Oneens
Nieuw voor alle coöperaties, dus ook voor de SSHE, zijn de procesvereisten. Die zijn van toepassing waar de huurverhoging per 1 juli òf meer dan 2,8 procent bedraagt òf waar de huurverhoging meer dan fl. 14,- is (bij huurprijzen tot fl. 500,-). De SSHE heeft berekend dat de huurverhoging, ook al is die meer dan 2,8 procent, onder die fl. 14,- blijft. Wie dus meer dan fl. 14,- huurverhoging te wachten staat, krijgt daar voor 1 april een vooraankondiging van. Daarin moet de SSHE de verhoging motiveren en aangeven hoe en voor wanneer men kan reageren. De schriftelijke reactie moet uiterlijk 19 april bij de SSHE binnen zijn en de SSHE reageert op haar beurt schriftelijk voor 15 mei. Vervolgens volgt voor 1 juni het definitieve huurvoorstel. Wie het oneens blijft met de huurverhoging kan bij de huurcommissie of de kantonrechter bezwaar aantekenen, tot zes weken na 1 juli. Mocht de SSHE in de aankondiging vergeten om een percentage huurverhoging aan te geven, dan geldt een percentage van 2,8 procent of fl. 14,-; is het te laag aangegeven, dan kan dat niet gecorrigeerd worden en geldt het opgegeven percentage. Elke huurder van de SSHE krijgt dus bij zijn definitieve huurprijsvoorstel (per 1 juli) een specificatie van zijn aantal punten en een berekening van zijn huurprijs. Wie vragen heeft over de verhogingen en de procedure kan terecht bij twee spreekuren van de SSHE op dinsdag 2 en woensdag 3 april, van 11.00 tot 12.00 uur. Noot van de redactie:
Bij het ter perse gaan van deze Cursor werd bekend dat de Eerste Kamer de verordening op de procesvereisten niet aangenomen heeft, in tegenstelling tot de Tweede Kamer in een eerder stadium. Het voorstel moet nu terug naar staatssecretaris Tommel. Directeur Toon van Merode, directeur van de SSHE: ‘De consequenties van deze afwijzing zijn voor ons nog niet te overzien. Daarom maken we even pas op de plaats en wachten we af hoe het verder gaat.’