“Het gaat allereerst om een uniek geval, dat maakt het moeilijk te zeggen of de bewuste grond juist is getaxeerd. Het waarderen van vastgoed en gronden is per definitie lastig. Het waarderen van woningen is nog wel te doen, omdat in de woningmarkt relatief veel transacties plaatsvinden zodat je veel vergelijkingsmateriaal hebt. Maar het waarderen van een stuk grond onder een stadion is een stuk moeilijker omdat er niet in wordt gehandeld en men aannames moet doen over het toekomstige gebruik van deze grond”, zo zegt dr.ir. Ingrid Janssen, universitair docent aan de faculteit Bouwkunde.

“De crux van de huidige discussie zit hem er volgens mij in dat er heel snel tot een deal gekomen moet worden omdat PSV mogelijk failliet kan gaan. Maar ondertussen is het van groot belang om tot een goede waardebepaling van de grond te komen, anders heeft de gemeente straks een probleem.”

“In de bouwwereld wordt in dit soort gevallen gerekend met de zogeheten residuele grondwaarde. Hierbij raamt men de toekomstige opbrengst van het stuk grond en trekt men van dit bedrag de investering af die nodig is om die opbrengst te realiseren. Wat overblijft,

is het bedrag dat je voor de grond kunt betalen. Ook het rapport van Troostwijk Taxaties, dat uitkomt op een waarde van 48,6 miljoen, gaat uit van deze residuele grondwaarde. Maar voor zo’n berekening moet je veel aannames maken. Ik leer mijn studenten altijd dat je door de aannames zorgvuldig te kiezen naar elke gewenste uitkomst toe kunt rekenen. Er zijn zoveel knopjes waar je aan kunt draaien. Als je vijf rapporten laat schrijven, krijg je vijf verschillende uitkomsten.”

“Wat je niet in de berekening terugziet, maar juist wel in het publieke debat, is de maatschappelijke waarde van PSV voor de stad. Je moet niet onderschatten hoe belangrijk de club is voor de uit-straling van Eindhoven. Onze leerstoelgroep heeft vorige week hier een groot vastgoedcongres georganiseerd met 350 deelnemers van over de hele wereld. Diverse deelnemers hebben me gevraagd naar de route naar de fanshop van PSV. Die waarde is moeilijk in geld uit te drukken, maar toch moet je het wel meewegen.”

“De Europese richtlijnen voor staatssteun vallen buiten mijn expertise, dus daar durf ik niets over te zeggen. Ik weet wel dat in het verleden vaker voetbalclubs via allerlei constructies zijn ondersteund door de gemeente. Je kunt je natuurlijk afvragen of dat een taak is van de gemeente, maar zoals gezegd: als PSV failliet gaat, lijdt ook de gemeente schade. Dan is de vraag over wie er schuld heeft aan de precaire financiële situatie van PSV op dit moment minder relevant. Als de grond correct is getaxeerd, kost de erfpachtconstructie de gemeente bovendien geen geld. Natuurlijk neemt de gemeente wel het risico dat PSV niet aan haar verplichtingen kan voldoen. Een gedegen risicoanalyse lijkt mij daarom een volgende stap in deze besluitvorming.” (TJ)

Dr.ir. Ingid Janssen. Foto | Rien Meulman