spacer.png, 0 kB
Volg Cursor via Twitter Volg Cursor via Facebook Cursor RSS feed
spacer.png, 0 kB

spacer.png, 0 kB
Cursor in PDF formaatCursor als PDF
PrintE-mail Tweet dit artikel Deel dit artikel op Facebook

De economische waarde van Eindhovense wijken
Wat maakt een wijk waardevol?

10 september 2009 - Er wordt over gespeculeerd en met gezond verstand lijk je in deze kwestie een eind te komen, maar zeker weten was er tot op heden niet bij. De vraag: welke factoren bepalen de economische waarde van een wijk? Het type woningen, de ligging en/of de bewoners? En wat is nu het belangrijkste? Vijf studenten van de interfacultaire masteropleiding Construction, Management & Engineering berekenden het met gegevens van bijna honderdduizend woningen in ruim honderd Eindhovense buurten.

De groep studenten keek op een bedrijfsmatige manier naar de waardeontwikkeling van woningen in buurten van Eindhoven. De centrale vraag hierbij was: welke factoren zijn bepalend voor de economische waarde van wijken? Dezelfde vraag anders gesteld: hoe kun je economische waarde toevoegen aan wijken?

De studenten deden onderzoek naar 92.000 bouwobjecten (woningen) in 109 buurten. Ze bekeken tal van factoren, bijvoorbeeld de bebouwde omgeving: hoeveel vierkante meters hebben de woningen, hoeveel bouwlagen en wat is de staat van de woning? De gegevens kregen de studenten van de gemeente Eindhoven.

Er zijn ook sociale factoren: inkomen, etniciteit, opleidingsniveau, et cetera. De functionele omgeving: afstand tot de snelweg, een park of bos. Ook bekend is de WOZ-waarde van de woningen in een wijk. Deze waarde geeft een gemeente aan de panden om de belasting op te baseren. In het verleden liep de WOZ vaak niet parallel met de marktwaarde van een object. Ondanks dat veel huizenbezitters bij het vaststellen ervan nog steeds protesteren omdat ze de belasting te hoog vinden, is de WOZ een indicatie die behoorlijk goed overeenkomt met de waarde die kopers voor een pand bereid zijn te betalen. En als je vervolgens van de vijfduizend WOZ-waardes in een wijk een gemiddelde maakt, krijg je een goed beeld van wat een wijk waard is, stelt Bob Mantel MSc, één van de afstudeerders.

Met statische analyse zijn de studenten alle gegevens te lijf gegaan. Op de eerste plaats met multiple-regressieanalyse. “Daarbij neem je één toetsingseenheid waartegen je alles afzet, in ons geval de WOZ-waarde. Bijvoorbeeld WOZ ten opzichte van aan bouwlagen, WOZ ten opzichte van opleidingsniveau, WOZ tegenover afstand tot bushalte, et cetera. In eerste instantie hadden we wel vijfenzeventig variabelen. Wat je met deze methode achterhaalt, is: wanneer er heel veel meer bos is, stijgt de WOZ-waarde dan ook mee? Wanneer het antwoord ‘ja’ is, heb je een belangrijk element te pakken.”

Deze analyse bleek niet voldoende om de vraag van het onderzoek te beantwoorden. “Je kunt je voorstellen dat het aantal vierkante meters sterk samenhangt met het aantal kubieke meters. Een regressiemodel wijst eerst de belangrijkste factor aan en laat daarmee samenhangende factoren jammer genoeg achterwege. Dus: aantal kubieke meters is nummer één en factor oppervlakte valt daarmee onterecht weg.”

Met de principale componentenanalyse werd dit probleem opgelost, aldus Mantel. “We hebben hiermee gekeken welke gecombineerde kenmerken gezamenlijk de meeste invloed hebben. Dan kom je bij gecombineerde componenten als bevolkingssamenstelling, vastgoed, veiligheid en bereikbaarheid. Ik noem deze vier, omdat ook bleek dat dit de belangrijkste factoren waren die de waarde van een wijk bepalen. Dit zijn geen uitkomsten waarvan je van de stoel valt, maar het is wel de eerste keer dat het met harde cijfers en door middel van meerdere gedegen statistische analyses is onderzocht.”

Bevolkingssamenstelling
Uit de kwantitatieve onderzoeken kwam dus naar voren dat de bevolkingssamenstelling het meest bepalend is voor de economische waarde van een wijk. Daarna volgt het vastgoed, vervolgens veiligheid en daarna bereikbaarheid. Het onderlinge verschil tussen de waardekenmerken is met het onderzoek niet te meten. Het één ís belangrijker dan het ander, maar hoeveel belangrijker, is onbekend. “Je haalt de gegevens van bereikbaarheid onder meer uit topografische kaarten, de cijfers van bevolkingssamenstelling komen van het CBS en data over vastgoed komen van de gemeente. Het is heel lastig om die evenwichtig aan elkaar te koppelen. Wanneer je de drie dimensies individueel toetst, kun je zeggen: zoveel extra vierkante meter vloeroppervlak in een woning levert in die wijk, in dat jaar, zoveel extra WOZ-waarde op. In samenhang is het moeilijk om er harde uitspraken over te doen.”

Waarom is waardestijging eigenlijk belangrijk? “Natuurlijk voor de bewoners: hun pand wordt meer waard. De gemeente kan er vervolgens meer belasting op heffen. Voor projectontwikkelaars is het belangrijk om te weten waarop ze moeten sturen. Makelaars zijn gebaad bij hogere prijzen voor huizen. Daarbij blijkt dat een wijk die waardevol is, minder maatschappelijke kosten vraagt, bijvoorbeeld op het gebeid van zorg en politie.”

En wat kan een gemeente met een onderzoek naar de waarde van wijken? Mantel: “Mijn persoonlijke mening: overheden investeren regelmatig in sociale projecten. Mensen zeggen daarvan vaak: zonde van het geld, een grote investering met weinig resultaat. Je ziet deze investering in sociale samenhang namelijk niet direct terug in een wijk, terwijl nieuwe verlichting of een extra ontsluiting duidelijk herkenbare verbeteringen zijn. Nu blijkt uit ons onderzoek dat in bepaalde wijken een investering in sociale aspecten in hoge mate kan bijdragen aan de economische waarde van een wijk. Met de resultaten van ons onderzoek kun je ook over meer jaren gaan meten. Voor en na een sociaal project bijvoorbeeld. Dan kun je achteraf objectief vaststellen of een bepaalde insteek, strategie of beleid heeft gewerkt.”/.

 

De faculteit Bouwkunde heeft samen met de opleiding Industrial Engineering de 3TU-masteropleiding Construction Management and Engineering. De opleiding heeft zogeheten afstudeerateliers, waarin een groep studenten samen aan één onderwerp werkt. De afstudeerders binnen dat project zijn Ger Jansen, Richard Lee, Bob Mantel, Niels de Hoon en Jasper Snippe. Het onderwerp van deze groep: waardeontwikkeling bij gebiedsontwikkeling. Doel van het onderzoek was te bepalen welke factoren invloed hebben op de economische waarde van de wijk. Hiervoor interviewden zij bewoners, woningbouwcorporaties en ondernemers in de wijken. Ook onderzochten zij de waardeontwikkeling in Eindhoven op wijkniveau tussen 2003 en 2009, middels de WOZ-waarde van 92.000 woningen. Van de gemeente Eindhoven kregen zij toegang tot deze vertrouwelijke informatie, met een geheimhoudingsverklaring.

 

Waardekenmerken wijken/Chriz van de Graaf
Foto’s/Bart van Overbeeke
Illustratie/Ger Jansen